住宅ローンの本審査に落ちた6つの理由は?通過に向けた対策7つ!

こんにちは、東大医学部卒のMIHOです。



一生住みたい理想的な住宅が見つかったら、次は住宅ローンの審査です。



購入できるだけの資金がなくては、手に入れることができませんよね?



そんなときに利用できるローンが、住宅ローンです。



住宅ローンの審査では何が調べられるのか、仮審査と本審査の違い、そして、審査に落ちたときはどうすれば良いのかについて解説いたします。



目次

住宅ローンの本審査に落ちた6つの理由は?




住宅ローンの審査には「仮審査」と「本審査」があります。



仮審査に通っても本審査に通るとは限りませんので、売買契約(仮審査終了後、本審査前に実施します)を済ませても、住宅を購入できないといった事態になることがあります。



本審査に落ちた理由としては、次の6つが考えられるでしょう。



理由1;住宅が担保としての価値が低い




万が一、あなたの返済が滞るとしたら、金融機関はあなたの住宅を売却することで融資金を回収しなくてはなりません。



しかし、あなたの住宅に融資金に充当するほどの価値がないなら、金融機関は大きな損を被ることになってしまいます。



そのため、融資を実施するときは、担保となる住宅に充分な価値があるのかをしっかりと見極めなくてはなりません。



本審査に落ちた原因が、住宅の価値が充分でないと判断されたためであることも珍しくないのです。



理由2;申込者の信用状態に問題がある




住宅には充分な価値があったとしても、あなた自身が信用に値しないと判断された可能性もあります。



あなたが過去にローンの返済を滞納していたり、返済しないままカードローンやクレジットカードを強制的に解約されていたりすると、住宅ローンを融資しても返済されない恐れがあると考えられ、融資審査に落ちてしまうのです。



理由3;返済負担率が大きすぎる




年収に占める返済総額の割合を「返済負担率」と言いますが、この返済負担率が40%を超えると、本審査に落ちてしまう可能性が高まります



年収が少ないもしくは年収に比べて返済額が多いと言うことは、生活に行き詰まって、住宅ローンの返済が後回しになる恐れがあると言うことです。



銀行などの金融機関としては、ぎりぎりの生活をしている人よりも、余裕を持って返済できる人に貸したいものなのです。



理由4;仕事の安定度・将来性に問題がある




あなた自身は信用できる真面目な人でも、あなたの勤務形態や勤務先が不安定なら、突然、収入がなくなったり減ったりして、返済し続けることが難しくなってしまうかもしれません。



契約社員や派遣社員よりは正社員、自営業よりは中小企業、中小企業よりは大企業や公務員が、住宅ローン審査に通りやすくなるのです。



理由5;申込人の年齢や健康状態




大手企業の正社員として働いていても、年齢が50歳前後ならどうでしょうか?



住宅ローンを完済する前に、早期退職や定年退職するかもしれませんよね。



また、ローン申込者がここ数年の間に大きな手術を受けているならどうでしょうか?



正社員として働けなくなったり、療養のために莫大な医療費や介護費がかかってしまったりして、ローンの返済が滞る可能性もありますよね。



ローン申込者の年齢(申し込み時の年齢と完済時の年齢)と健康状態は、本審査における重要な判断ポイントと言えるのです。



理由6;頭金が少なすぎる




頭金がないと借入額が大きくなってしまいますので、返済負担率も上がり、金融機関にとっては貸したくない案件となってしまいます。



また、頭金がない、もしくは少ないと言うことは、お金があったらあるだけ使ってしまう性格と言うことです。



浪費癖があるとも考えられますので、審査に不利に働く可能性は充分に想定されます。



住宅ローンの本審査に通過するための対策7つ




さまざまな要素が絡み合って、本審査の結果が決まります。



審査に落ちないためにも、住宅ローンに申し込む前に次の7つの対策を実施しておきましょう。



対策1;勤務年数が3年を超えてから申し込む




大抵の金融機関では、勤務年数が3年を超えていることを1つの基準としています。



勤務年数が3年を超えてから、住宅ローンに申し込むようにしましょう。



対策2;2つ以上の収入源を確保する




どんなに大手の有名企業に勤務していたとしても、リストラされてしまう可能性や自主的に転職する可能性がないわけではありません。



しかし、夫婦二人でローンを組むなら、どちらか一方の収入が絶たれても、もう一方がローンを返済することができます



つまり、金融機関側にとっては、返済が途絶えてしまうリスクを半減させることになるのです。



夫婦どちらかが現在仕事をしていない場合は就職し、できれば夫婦二人でローンに申し込むようにしましょう。



対策3;金融機関との取引実績を作る




住宅ローンを申し込む金融機関を一度も利用したことがないのなら、金融機関はあなたがどれくらい信用できる人なのか判断することができません。



しかし、長年、取引があったり、定期預金を実施していたり、給与振込口座として利用していたりすると、「この人は信用に値する人だ」と金融機関側は判断しやすくなります。



現在、メインバンクとして利用している金融機関に住宅ローンを申し込んだり、住宅ローンを申し込みたい金融機関を給与振込口座に指定したりするのはいかがでしょうか。



対策4;投資価値の高い物件を選ぶ




極端な話、あなた自体がまったく信用に値しない人間であっても、購入する物件の価値が高いなら、金融機関側としては充分に資金を回収することができるのです。



駅近の物件や有名住宅メーカーの物件など、価値が下がりにくい物件を選ぶようにしましょう。



対策5;地元の金融機関を選ぶ




万が一、あなたが返済を滞納したとしても、金融機関の営業所とあなたの住居が近いなら、きめ細かな督促活動を行えます。



また、金融機関自体が地元の不動産とのパイプを持っていますので、担保物件を売却するときもスピーディかつ適正価格での売却手続きが可能です。



そのような事情を踏まえ、地元の金融機関では他の地域の金融機関よりは融通が効くことがあるのです。



対策6;返済負担率を減らす




収入に占めるローン返済額が大きすぎると、少しでも収入が減ったり出費が増えたりするだけで、ローン返済が難しくなってしまいます。



できるだけ頭金を増やして借入額を増やし、返済負担率が30%を切るようにしておくと、本審査への通過率も高くなります。



生命保険を見直そう!




もし、現在加入している生命保険に「このまま続ける意味はあるのかな?」と疑問を感じているのなら、この際、解約を検討してみてはいかがでしょうか。



生命保険の中には解約時に「解約返戻金」として数百万円受け取れるものもありますので、解約返戻金を住宅ローンの頭金として使えば、返済負担率を減らすことが可能になります。



とはいえ、「生命保険がないと、自分に万が一のことがあったときの家族の生活が不安だ」と言う人もいらっしゃるはずです。



しかし、住宅ローンを組むとかならず団体信用生命保険(団信)に加入しますので、契約者に死亡等の万が一のことが起こっても、住宅ローンの残債が不問になり、家族に住宅を残すことができるのです。



つまり、住宅ローンを生命保険代わりに利用することができますので、お金に余裕がないときは、生命保険をかけないという選択肢も私はおすすめします。



対策7;細かな借入を清算しておく




消費者金融や銀行のカードローン、クレジットカードのキャッシングなどを利用している人は、それらの借入金の存在も、住宅ローン審査において不利な判断材料になります。



カードローンやキャッシングで数万円~数十万円を借りている人は、住宅ローン審査を受ける前にぜひ完済しておきましょう



住宅ローンの本審査に落ちたらどうなるの?




住宅ローンの本審査に落ちたときは、すぐに別の住宅ローン審査を受けても良いのでしょうか。



また、本審査を受ける前に払った手付金は返ってくるのでしょうか。



立て続けに住宅ローン審査を受けない




本審査に落ちると、気持ちが焦ってしまい、「どこでも良いから何とかローン審査に通らなくては」と複数の金融機関にローン審査の申し込みをするかもしれません。



しかし、これは絶対に止めて下さい



ローン審査を受けたという実績が個人信用情報機関に残ってしまいますので、何社もの審査を受けていると、「短期間でこんなにたくさんの住宅ローン審査を申し込んでいる!絶対にローン審査に通らなかったのに違いない」と金融業者の融資担当者に思われてしまい、さらにローン審査に通りにくくなってしまうのです。



多くても2社程度の審査に留めておき、6ヶ月(審査を受けたという事実は個人信用情報機関に約6ヶ月保管されます)後に再びローン審査を受けるようにしましょう。



手付金の満額返還は難しい




住宅ローンの審査に落ちると、契約した家を購入することができなくなってしまいます。



通常は、手付金は契約者に返還されますが、全額返還されるのではなく、印紙代や手数料が差し引かれて戻ってきます



しかし、「契約の白紙撤回にかかる条項」内に「いかなる事情があろうと手付金は返還しない」という記載があるときは、住宅ローン審査に落ちて住宅が購入できなくなっても手付金は返ってきません。



契約するときは、かならず「契約の白紙撤回にかかる条項」に記載されている内容をしっかりとチェックするようにしましょう。



住宅ローンの本審査に落ちたい!と思ったら・・・




住宅ローンの本審査に落ちたいと考える人も少なくありません。



勢いで契約してしまったけれど、どうしても住宅が気に入らない場合もあるでしょう。



また、何十年もの負債を抱えると思うだけで気持ちが滅入ってしまう場合もあるのではないでしょうか。



尚、住宅ローンを組んでから後悔する人もたくさんいます。



次の記事では後悔する理由についてまとめていますので、ぜひご覧になって下さい。



住宅ローンで後悔する10つの理由は?事前確認ポイント6つまとめ!



審査結果を待ってから契約を破棄しよう




本審査の結果が出る前に契約を破棄すると、買主都合による契約不履行となりますので、手付金は一切戻ってきません



一方、本審査に落ちてやむを得ず契約を解消するときは、先程も述べましたが、通常は印紙代と手数料を除いた全額が返ってきます。



家が気に入らないとしても、本審査の結果を待ってから慎重に行動することを私はおすすめいたします。



尚、反対に売主都合による契約不履行(契約破棄)は、手付金の倍額を買主に渡すことが条件となります。



万が一、途中で売主が「あなたには売りたくない」と言ったときは、しっかりと正当な権利を主張し、手付金の倍額を受け取るようにしましょう。



変な小細工はしないで!素直に違約金を支払おう




自主的に契約破棄をすれば手付金は一切戻ってきませんが、本審査に落ちるなら、手付金のほとんどが戻ってきます。



「やっぱりこの家は購入したくない」と思っている人は、何とかして本審査に落ちようと画策するのではないでしょうか。



例えば、重篤な病気があるときなどの特定の理由があるときは、違約金なしに契約を破棄できることもあります。



しかし、知り合いの医師に「病気があるって一筆書いてよ」などと依頼することは違法行為ですし、社会通念上認められない行為をすることは信用を失うだけで何のメリットもありません。



どうしても途中で契約を破棄したいときは、「何とかして手付金を返還してもらおう」と変な小細工をするのではなく、潔く手付金を全額手放すようにしましょう。



住宅ローンの返済期間が長い場合・短い場合のメリットデメリットまとめ!




住宅ローンの返済期間を変更することで、本審査に通りやすくなったり、反対に、通りにくくなったりすることがあります。



適正な返済期間を決定するためにも、返済期間の長さにおけるメリットとデメリットを把握しておきましょう。



返済期間が短いときのメリット&デメリット




返済期間が短いと、ローンを支払う側にとっては心理的な負担が減ります。



住宅ローン以外にも教育費などの出費が発生しますので、早めに住宅ローンを完済しておくと、そのような出費にも備えやすくなるのです。



また、返済期間が短いことは、金融機関側にとっても貸し倒れのリスクが減ります



そのため、返済期間が長いよりは、審査に通りやすくなる可能性が高くなるのです。



しかし、住宅ローンの返済期間が短いと返済負担率(年収に占める年間のローン返済総額)が上がってしまいますので、住宅ローン審査に落ちる要因になる可能性もあります。



年収300万円の人が住宅ローンの返済期間を決める方法については、次の記事をぜひご覧ください。



年収300万円でも住宅ローンOK?借入限度額&金額別返済計画例!



返済期間が長いときのメリット&デメリット




住宅ローンの返済期間が長いと、月々の返済額が減ります。



つまり、年間の返済負担率は減りますので、ローン審査に通りやすくなることがあるのです。



しかし、返済期間が長いと利息が増え、返済総額が増えてしまいます



ローンを支払う側にとっては、金銭的負担が上がることも意味するのです。



住宅ローンの本審査の結果連絡の待ち期間および連絡手段について




住宅ローンの本審査は、大体どのくらいで結果が分かるのでしょうか。



また、どのような手段で、審査結果を連絡してくれるのでしょうか。



本審査結果の待ち期間は平均1~2週間




仮審査の結果はおおよそ1~3日で分かりますが、本審査は詳細に調べますので、結果が出るまでに平均1~2週間かかります



基本的には電話連絡!審査途中で確認電話が来ることも




本審査の結果は、基本的には電話連絡で受け取ります。



とはいえ、融資担当者から電話連絡が来たと思ったら、「ボーナス額が分かる証明書ありますか?」「転職前には何をなさっていたのですか?」と確認や追加情報のための電話であることもあります。



正確に答え、本審査がスムーズに進むようにしましょう。



住宅ローンの本審査!Q&A




人生においてもっとも多額のお金を賭けた審査とも言える「住宅ローンの本審査」。



審査前や審査中に、さまざまな疑問が生じることがあるでしょう。



代表的な疑問とその答えを集めましたので、ぜひ参考にしてくださいね。



Q1;奨学金があると住宅ローンの審査に不利?




奨学金も借金の一種です。



他社から借入があると住宅ローン審査には不利に働きますが、奨学金も住宅ローン審査に不利に働くのでしょうか。



A;滞納履歴がなければ大丈夫




確かに奨学金も借金の一種ですが、住宅ローン審査にはほとんど影響がありません



ただし、奨学金の返済を3ヶ月以上滞納したことがある場合は、信用情報機関に滞納の事実が登録されてしまいますので、住宅ローン審査に通りにくくなることがあります。



参考:JASSO「個人信用情報機関への個人情報・個人信用情報の登録」



Q2;金融事故を起こしていても住宅ローンは組める?




自己破産や滞納による強制解約などは、「金融事故」と呼ばれます。



金融事故を起こしたことがある場合は、住宅ローンを組むことができるのでしょうか。



A;5年以内ならほぼ無理




金融事故に関しては、約5年間、個人信用情報に記録されます



そのため、5年以内に自己破産などの債務整理を行ったことがある場合や滞納による強制解約があった場合は、住宅ローンの審査に通らない可能性が非常に高いと言えます。



Q3;キャッシングはすべて完済すべき?




他社から借入金があると、返済負担率が上がり、住宅ローン審査に落ちやすくなります。



カードローンなどのキャッシングは、住宅ローン審査前にすべて完済しておく必要があるでしょうか。



A;できれば完済すべき




できればすべてのキャッシングを完済しておく方が、好ましいでしょう。



また、クレジットカードのキャッシング枠があると、利用していなくても借入金扱いになることがありますので、クレジットカード会社に連絡してキャッシング枠を外しておくようにしましょう。



Q4;携帯電話の分割も審査に影響ある?




携帯電話やスマートフォンの機種代金を分割で購入している人も多いです。



このような分割払いも借金とみなされて、住宅ローン審査に落ちやすくなってしまうのでしょうか。



A;滞納履歴がなければOK




機種代金のように割賦販売を利用している場合は、特に借入金としてみなされることはありません



そのため、分割払いを利用していても、住宅ローン審査にマイナスに響くことはないのです。



しかし、今までに滞納したことがある場合は別です。



信用情報に滞納履歴が残っている可能性がありますので、住宅ローン審査に落ちやすくなる可能性があります。



Q5;勤続年数3年未満でも審査に通る?




勤続年数も、審査の上では重要な要素です。



現在の勤務先の勤続年数が3年未満の場合は、住宅ローン審査に落ちやすくなるのでしょうか。



A;気になるときはフラット35等がおすすめ




昔と比べると、転職履歴が住宅ローン審査に大きな影響を与える可能性は低くなっています。



しかし、現在でも融資の条件として「勤続年数が3年以上であること」を課している金融機関もありますので、勤続年数が3年未満のときは、審査に通りにくくなることがあります。



不安な場合は住宅金融支援機構の「フラット35」の利用を私はおすすめします。



フラット35の条件は「勤続年数が1年以上」となっていますので、最近転職をした人でも、転職履歴がマイナス要素になることはないですよ。



本審査に落ちたときは6ヶ月後に再チャレンジ




本審査に落ちたときは、落ちる理由を改善して6ヶ月の期間を開けて再チャレンジしてみましょう。



ただし、落ちて直ぐでも他の金融機関なら通ることもあります。



なるべく早く住宅を購入したい人は、融資条件をしっかりと吟味してから通りやすそうな金融機関を1つセレクトし、ローン審査を再度受けてみてはいかがでしょうか。

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